千葉県の39世帯のマンションで、止まった大規模修繕が再び動き出した理由

そう思い込んでいませんか？

修繕費が上がり続ける今、単純に”工事にいくらかかるか”ではなく、どうすれば実現できるかという視点で、千葉県内のマンションを取材しました。

「大規模修繕の費用が高いのは仕方がない」と思っていませんか？

工事費の高さを前にして修繕をあきらめたり、大手ゼネコンに頼むほかないと考えたりして、修繕計画が止まってしまうマンションは少なくありません。

大規模修繕を取り巻く状況は、年々厳しくなっています。

建設コストは、この5年ほどで約3割上昇しています。※1
さらに、マンションに住む人の7割以上が、修繕積立金の値上げを経験したり、値上げの話し合いがあったりしたと答えています。※2
実際に積立金が足りず、修繕計画の延期や見直しを迫られるマンションも少なくありません。※3

※1 日本建設業連合会「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状」（2025年12月版）。2021年1月と比べた全建設コストの上昇率（26〜30%）
※2 VSG不動産「マンションの管理費と修繕積立金の値上げに関する調査」（2025年7月、マンション購入者・居住者1,004名）
※3 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」。修繕積立金の積立額が計画に比べて不足しているマンションは36.6%

一方で、あまり知られていないことがあります。

大規模修繕の費用は、工事内容の見直しだけでなく、発注の方法を見直すことでも大きく変わることがあります。

マンションの大規模修繕計画が止まる3つの壁

千葉県内のマンションでも、次の3つの壁にぶつかり、修繕計画が止まってしまうことがあります。

• 積立金が足りない
• 合意形成が進まない
• 将来が見えない

ですが修繕計画が止まっている間も、建物の劣化は進みます。
劣化が進めば必要な工事が増え、修繕費はさらに膨らんでいきます。

千葉県内の39世帯のマンションで、本当にあった大規模修繕の話

大規模修繕計画を管理会社に相談したけど…

千葉県内にある39世帯のマンションで大規模修繕計画が立ち上がりました。
しかし、管理会社から紹介された修繕会社の見積額は、想定を大きく上回るものでした。

建設コストの上昇が続くなか、修繕積立金だけでは工事費をまかなえず、借入も計画に組み込んでいた状況です。
これ以上住民の負担を増やすことはできないという判断から、修繕計画はいったん見送られることになりました。

地元の専門業者という選択肢

「価格」だけではない。その先にあった住民の合意

比較したのは見積額だけではありません。

工事の内容や、最終的に支払う総額まで含めて検討が進められました。
また、ウォルテックの担当者も役員会や住民説明会に出席し、工事の必要性と費用について説明を重ねています。

こうした積み重ねによって住民の合意が得られ、当初予定していた借入額を増やすことなく、大規模修繕が現実的な話になりました。

そうして、止まっていた修繕計画は、再び動き出したのです。

「借入を増やしてまで工事を進めることには、不安がありました。複数の提案を比べたことで、金額だけでなく『何が含まれ、最終的にいくらになるのか』まで考えたうえで判断できました。」
——管理組合への取材より

何を変えたのか

最大のポイントは「商流」、つまり工事の発注から職人に仕事が届くまでの流れにあります。

1. 商流を見直し、直接施工で無駄を省く

一般的な大規模修繕では、管理会社から大手ゼネコン、一次下請け、二次下請けを経て、ようやく職人に仕事が届きます。
会社を一つ経るごとに、中間コストが上乗せされる仕組みです。

ウォルテックアセットは材料の手配から施工までを自社で直接行うため、こうした中間マージンが発生しません。

2. 浮いた費用を、建物の「品質」へ

削減できた費用は、長く安心して暮らせる建物にするための品質向上に充てています。

• 建物の状態と予算に合わせた、オーダーメイドの設計
• 15年保証と定期点検による、工事後の長期的なサポート

3. 品質を高めても、費用にはゆとりが残る

商流の見直しと効率化によって、実際の工事費は約72%に収まり、約28%のゆとりが生まれました。

品質を高めたうえで、予定していた借入額を増やすことなく工事を終えています。

想定外のトラブルにも、代替案で完工へ

大規模修繕では、工事が始まってから思わぬ問題が起きることも少なくありません。

今回の修繕では、ちょうど中東情勢の影響により使う予定だった資材の価格が大幅に高騰してしまいました。
その部分においては別の方法を提案して計画を組み直し、工事を無事完了させています。

また大規模修繕では、住民一人ひとりの要望を取りまとめることも容易ではありません。
立場や考え方の異なる住民の声に耳を傾け、説明と調整を重ねながら合意へと導くことも、工事を進めるうえでの大切な役割です。

3つの専門家の視点が大規模修繕を支える

建築士・FP・プロジェクトの知識を持った担当者が、それぞれの角度から助言。
そのため管理組合は、迷うことなく判断を進められます。

建築士の視点（建物を診る）

劣化診断を行い、必要な工事とその優先順位を整理します。

FPの視点（お金を診る）

修繕積立金と資金計画を見直し、借入額や返済計画をシミュレーションします。

プロジェクト担当の視点（人をつなぐ）

理事会・総会の資料作成や住民説明会の運営、工事中の情報共有を担います。

マンションの大規模修繕の考え方を変える

物価や建設費の上昇は止められなくても、修繕の進め方や選択肢は見直せます。

発注の仕組みを変えれば、費用を抑えながら品質を高めることも可能です。

大規模修繕の見積もりや修繕計画でお悩みの管理組合様は、まずはお気軽にご相談ください。
出張相談・無料カウンセリングも承っております。

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